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永威金橋西棠 正常 待售 住宅

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永威金橋西棠 點評
guhfgvf 2020-06-14 22:20
——永威西棠——
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這塊地不好拿。
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顯性地價看著不貴,12.76億,樓面價3594元/平米。
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但地塊指標要求兼容商業商務用地,且比例不小于總面積的15%,不大于20%,而且所有商業商務部分全部自持,用于國家級開發中心(國家級工程技術研究中心或國家級企業技術中心,含分中心)或國家級重點實驗室建設,自持年限不低于10年。
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大致一算,建面35.5萬方,其中住宅30萬方,要沉淀5.5萬商業商務,即使按周邊公寓9000均價算,也要沉淀近5億資金,占總貨值的10%,還有10年的利息成本,按年華10%計算,也差不多5個億了,總計10億隱形成本,相當沉重,只能指望10年后賣個好價錢了。
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鄭鍋這塊地,位置很好,代價不低,之前接觸了好幾個開發商,但最終由永威合作,恐怕也是指望永威的溢價能力,來覆蓋高昂的成本吧。
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從目前流傳的設計來看,并沒有過份追求高定位。
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95,116的主力戶型,140/160/180的有一些,與高新區第一梯隊的公園道、正弘青云筑的定位類似。
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既然叫西棠,那就是參考東棠,但考慮到畢竟高新區,比不上東區,整體產品檔次可能比永威城,永威西郡高,但低于上和郡,個人感覺跟迎賓府同等級。
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高新區與管南、惠濟、二七等區域最大的不同,在于高新沒那么剛,放眼管南等區域,各盤幾乎不敢做140以上的,而高新的樓市相對封閉,地緣改善客戶好像很少外流,都會在高新升級改善。
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不過,高新區像樣的改善房不多,青云筑位置不錯,戶型和社區有點渣,公園府已經交房了,似乎現在可選的只有永威西棠了。
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西棠各方面不錯,地塊方正,容積率4.0,但扣掉30層的公寓,住宅地塊的容積率應該不超3.5,整體舒適度不錯。
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希望永威別賣太貴吧。
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  • 永威金橋西棠
  • 開盤時間:
  • 交房時間: 預計2023年10月交房
  • 地址: 高新區  長椿路東、科學大道北
  • 開發商: 鄭州金威實業有限公司
  • 咨詢電話: 0371-68026666
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