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  樓市分析

深圳住宅土地開年第一拍,涼了!

發表時間:2020-03-04  作者:大漁  來源:米宅珠三角

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今天,深圳住宅用地開年第一拍無聲無息地開槌了。

和去年6月24日引發全國媒體競相報道的深圳土拍相比,這次土拍實在是太低調了。

這次土拍共有四個地塊,均為70年產權的住宅用地。

第一宗:寶安西鄉鐵崗地塊,面積34673平米,成交價21.17億,被深圳市人才安居集團競得;

第二宗:龍華民治油松地塊,面積29619平米,成交價即起拍價12.4億,同樣被深圳市人才安居集團競得;

第三宗:寶安區燕羅街道地塊,面積21403平米,起拍價2.4億,流拍;

第四宗:鹽田區鹽田后方陸域西南地塊,面積2795平米,起拍價8900萬,成交價1.29億,被深圳市鹽田人才安居公司競得。

和風光無限的624土拍相比,這次土拍真是凄凄慘慘切切。

關注度低,參與競價的開發商少不說,四個地塊還有一塊流拍,一塊只拍到了起拍價,另外兩塊雖然拍到了最高限價21.17億和1.29億,但和之前的拍賣價比真是不值一提。


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拍到21.17億的鐵崗地塊,位于尖崗山,位置極佳,北面就是中海九號公館,東面是曦城。




去年6月土拍的尖崗山地塊,和鐵崗地塊左右相鄰,面積接近,可以說價值同等,當時拍出了59億的高價,被廣州越秀地產競得。

這次土拍為何成交價和關注度都這么低,原因只有一個:人才用地。

這四個地塊,鐵崗、油松和鹽田地塊均為人才房住宅用地,燕羅地塊為公租房用地,人才用地采用雙限雙競,限地價,限人才房銷售均價和最高銷售單價;競地價,競無償移交政府的只租不售的人才房面積。

鐵崗地塊,人才房銷售均價不高于42900元/平米,最高銷售單價不高于45000元/平米;

周邊中海九號公館二手房均價9萬,人才房售價是市場價的50%。

民治油松地塊,人才房銷售均價不高于39600/平米,最高銷售單價不高于41600/平米;

該地塊距離龍華、上塘地鐵站約2公里,周邊二手老盤風和日麗,錦繡江南均價4萬5,新盤預計不低于6萬,人才房售價是市場價的65%。

鹽田地塊,人才房銷售均價不高于31700/平米,最高銷售單價不高于33300/平米。

周邊二手房畔山庭苑均價42000,人才房售價為市場價的75%。

流拍的寶安燕羅地塊,為公租房用地,雖然政府為開發商貼心的配置了一些商業和酒店,仍然無人問津。

這次針對保障房市場的土拍,自然引不起媒體和市場的興趣。

除了流拍的燕羅地塊,另外三個地塊被深圳人才安居集團和鹽田人才安居公司競得,讓這次拍賣更像一次內定,畢竟人才房這種利潤微薄的產品,政府主導的人才安居公司自己操盤才更有保障。

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這次拍賣雖然不火,卻傳遞給我們一些有價值的信號。

深圳住宅用地開年第一拍給了人才房和公租房,表明了政府重視保障房,重視人才的態度。

深圳的保障性住房主要有三類:安居房、人才房和公租房。

安居房的申請條件為:深圳戶籍,社保繳費5年以上,已婚或單親家庭(單身35歲以上),在深圳沒有任何形式的自有住房。

公租房的申請條件為:深圳戶籍,年滿18歲,社保繳費3年以上,本科學歷1年以上,在深圳沒有任何形式的自有住房。

人才房的申請條件為:在深圳就業或自主創業,且符合下列條件之一的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等方面人才:

1、全日制本科及以上學歷;

2、屬于符合深圳市產業發展需要的技師(取得市人力資源保障部門核發的二級及以上國家職業資格或專項能力證書的人員,或者按二級及以上國家職業資格引進深圳市的人員);

3、經市人民政府認定的高層次和緊缺人才,以及經市人民政府批準的其他特殊需要人才。

保障房的定價模式為,安居房一般為市場價的1/3,公租房租金約為市場價的1/3,人才房約為市場價的50-70%。

從定價的角度來看,安居房和公租房完全是賠錢貨,人才房還略有微薄利潤。

從居住的人群來看,安居房和公租房,對申請人無學歷和技能要求,針對的是中低收入群體,體現的更多是人文關懷和社會保障,人才房針對的則是有學歷和資質的人才。

從產權性質來說,安居房和人才房不論以后如何限制二次上市流通,產權性質都變成了個人,政府沒有了再次分配的權利;而公租房租金再低,產權還是屬于政府,政府有重新分配的權利。

所以綜合來講,人才房有招攬人才的優勢,公租房有產權歸公的優勢,安居房則兩項都沒有優勢。

深圳寶貴的土地資源,用來建設保障房本來就需要很大魄力,在進行產品配額時自然會向更有利于政府的方向傾斜,如果你是深圳政府,你會怎么辦?

這次拍賣的四個地塊,三塊人才房,一塊公租房,沒有安居房,一目了然。


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深圳近幾年的保障房供應數量已明顯體現了這個趨勢。

2018年,深圳全年供應保障住房46000套,其中公租房20925套,人才房8113套,安居房4991套,剩余12216套為拆遷房。

2019年,深圳供應人才房15000套,公租房8400套,安居房3386套。

2020年預計供應安居房2417套,2021年預計供應2400套。

和供應相比,安居房輪候人數又有多少?

據深圳房地產信息網最新數據,有141255個家庭在輪候安居房,照這個供應速度,全部輪候完畢需要50年,公租房輪候數量更多,有280831個。

所以,幻想靠大量供應保障房來平抑深圳房價的想法是非常幼稚的。

第一,寸土寸金的深圳不可能大量供應保障房;

第二,即使每年有一定的保障房建設指標,這些指標也會逐漸向人才房和公租房傾斜,安居房會維持在每年2-3000套的供應量,象征意義更大于實際意義,再加上取得產證和轉讓資格的多重限制,多年前那種低價買入保障房后期轉手輕松套利的情況不會再出現了。

兩千多平方公里的深圳,早已被商品房和小產權房瓜分完畢,剩余極其有限的土地,預留給保障房的份額不會太多,無法影響深圳樓市的大局。

這少量的保障房份額又會向人才房和公租房傾斜,可獲得產權的安居房份額會越來越少,對政府來說,首要目的是保障人才不流失,讓低收入群體有房住,而不是保證他們必須獲得產權。

如果說商品房是萬人矚目的大江大海,小產權房就是不被關注卻數量龐大的洶涌暗流,保障房則是大海中的島礁,星羅棋布,看起來吸引人,但無法影響大海的流向。

最后,我建議每一個還未買房的深圳人,都盡早找準自己的位置,有些幻想需要放棄,有些信念則要堅守。

(完)

責任編輯:張萌萌

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