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人均住宅從7.1㎡到40.8㎡,中國住宅30年艱難之路!

發表時間:2020-03-05  作者:峰回  來源:米宅<原米宅米宅>





1990年,梁振英以戴德梁行董事的身份,第二次來到了上海。

當時已年過六旬的朱镕基虛心向僅三十六歲的梁振英請教,如何解決上海人民迫切的住房問題。

“上海人吃的方面還可以,就是住的太擠,一家人擠在一間小屋里。如果光靠國家投資造房,我看再過30至50年都解決不了上海的住房困難。”

梁振英對朱镕基說,上海不能期望在短期內解決住房問題。

“我看沒有一個國家能包下國民的住房問題,而真要推行買房住,首先要解決觀念問題,市民要肯盡最大的能力......”

對此,朱镕基表示,“梁先生講了很多意見,講得很好”。

1990年!住房問題已經成為上海乃至全國老百姓面臨的天字號問題之一。

1


以上海為例——

1985年,上海市區180萬住戶中,按國家部頒標準統計竟有89.98萬戶困難戶,幾乎占市區住戶一半。

其中,人均居住面積低于4平方米的擁擠戶有21.6萬戶,上海市區人均居住面積僅為5平方米。

這個指標在建國時的數值是3.6平方米。

也就是說,近40年的時間里,上海市民人均居住面積,僅僅增長了不過1.4平方米。

多數上海人家在住房問題上都處在極度艱難的狀態。

▲三個堂表兄弟通過雙層鋪和行軍床,睡在六七平方的小屋里(圖片來源網絡)

當時,全國人民對上海人最大感受就是,算計,為人處事小家子氣。

上海人怎么會具有這樣的氣質呢?

或許與居住環境是有很大關系的。

螺絲殼里做道場,說的就是上海人的精明。

那上海究竟缺多少房子呢?

據有關部門測算,上海每年的住房竣工面積,存在100萬平方米的缺口。

按照當時的建房成本,建造100萬平方米的住宅需要8個億資金。

而當時上海500萬職工,全年的工資才50億元,完全通過政府財政投入,基本上不可能。

錢從哪里來呢?

沒錢蓋房子,已經成為一個普遍的全國現象。

從1979年開始,全國范圍內已經有不少圍繞住房制度改革,開展的試點城市:

1982年,四平、常州、鄭州、沙市四地,進行新建共有住房補貼出售試點;

1988年,煙臺、唐山、蚌埠三個城市試點提租補貼的公房出售方案;

1987年,在蚌埠和威海參照日本模式,成立住房銀行。


辦法無非就是提高房租和出售公房,在當時的大環境下,基本上都是無功而返。

上海一開始也是走的這兩條老路。

先是由市房管局提出了提租補貼方案:

采用公房租金提高10倍,職工工資補貼1倍的辦法,使得房租收入增加8個億。

結果顯而易見,一方面企業無力承擔大幅工資支出,另一方面,老百姓嚴重排斥上浮租金,在他們的觀念中,房租本身就應該是福利性質的、象征性收取。

后來由建設委員會提出了出售公房的方案:

分配住房的人買債券,然后把舊公房賣掉,以此來籌集建設資金。

但是在當時的大環境下,公房的使用權和所有權,關系模糊,基本等同。承租者沒有買房的沖動。

而無房者既沒有足夠的存款,也沒有按揭貸款的途徑,去購買新房子。

上海的住房改革陷入了困境。

2


在梁振英第二次訪問上海之后,解決問題的方法有了思路。

1990年3月,上海成立住房問題研究小組,同年9月派出第一批考察人員前往香港和新加坡取經調研。

回國后沒多久,住房研究小組起草完成了《上海市住房制度改革實施方案》,主要內容可以概括為五句話:

推行公積金,提租發補貼,配房買債券,買房給優惠,建立房委會。

多種渠道共同發力,解決資金短缺問題。

人的幸福感來自于兩個維度:一個是橫向上和他人的比較,一個是縱向上和自己未來的比較。

沒有分配到房子的人不用承擔租金的壓力,也能獲得工資上的補貼,同時還能通過公積金看到未來買房的希望。

分配到房子的人,雖然要承擔債券和上漲的租金,但也看到了將來以較低價格購買自住房的前景。

1991年5月1日,《上海市住房制度改革實施方案》正式開始實施,上海市公積金中心成立。

緊接著中國建設銀行上海市分行成立信貸部,負責公積金相關業務。

經過一年的準備工作,1992年5月,首批住房公積金貸款正式發放。

四名上海企業職工成為了全上海、乃至全國首個通過公積金貸款買房的人。

中國的房地產市場,正式拉開了序幕。

1998年7月,《國務院關于進一步深化住房制度改革,加快住房建設的通知》發布,自當年起全面取消福利分房。

存在近50年的計劃經濟體制下的福利住房體系,正式宣告退出歷史舞臺!

住宅商品化和房地產市場化正式啟動!



3


2003年畢業于同濟大學建筑系的逯薇,懷揣著一本《住宅設計原理》,加入了當時并不知名的萬科。

2005年,逯薇以助理建筑師的身份參與研發北京萬科一個項目。

由于項目地塊面積,價格等先天原因,萬科做了一個在當時非常大膽的決定——住宅精裝修。

事實上在當時,全中國也沒有幾個做精裝修的住宅項目。

住宅毛坯化,在全世界范圍內,也僅僅只有咱們天朝依然大量存在。

發達國家不說,就連隔壁的印度阿三,他們的房子也都是全精裝交付。

命令下達,北京萬科沒有任何退路可言!

在經過歷經大半年,最少十個版本的大幅調整之后,該項目在2006年9月開盤大賣,并創造了意料之中的高溢價!

經歷此役,住宅設計師——成為逯薇為自己的人生目標,為此奮斗至今!

萬科則在這一年開始,將精裝修住宅作為自己差異化發展的奮斗之路。

萬科的董事長王石在一次會議中宣布,萬科將在2009年實現100%精裝修開工。

2010年萬科全年銷售額創歷史紀錄1081.6億元。


萬科成為全國首個年銷售額達到千億級的住宅企業,這個數字也成為了中國房地產歷史的一個新紀錄。


成品房——代表了老百姓對生活品質的追求方向!

4


2008年12月,萬科上海區域常務副總周俊庭空降杭州。

此時的萬科杭州身處在水深火熱之中。

指針回撥到當年9月2日,萬科杭州公司宣布,旗下萬科九堡魅力之城等四個樓盤的220多套房子,將于次日全面打折,最低折扣7.5折。

此消息一出,引發了杭州房地產市場的巨大波瀾。


前期購買萬科住宅的部分業主,對降價不滿而聚集鬧市,圍堵售樓部。造成惡劣的社會影響。

甚至造成整個杭州老百姓對降價的心理預期,導致杭州整個交易市場急劇萎縮。

萬科在下調房價后,杭州市政府部門曾約談其負責人,希望注意降價后對市場、對退房潮等社會不穩定因素造成的影響。

在10月召開的浙江房地產博覽會,萬科也被拒之門外。

一時間,萬科被推到了風頭浪尖,不僅品牌受到了影響,甚至引發大眾對于樓盤質量的質疑,這種質疑和不滿還波及到杭州萬科第二個項目——“西溪蝶園”,被戲稱做“最像農民房的豪宅”,企業形象降至冰點。

周俊庭就是來救火的。

萬科杭州很快調整了方向。

第一步,穩住萬科不斷下滑品牌形象

通過加大對良渚文化村配套設施的投入,強化萬科物管的服務,推行村民公約等舉措,逐漸將良渚文化村打造成為杭州遠郊小鎮生活范本。

第二步,放棄原有簡裝標準,提升住宅的品質和服務

所有項目上大幅增加成本,采用一線精裝品牌,將綠城對產品的精細化耕作,與萬科住宅性能的人性化結合在一起,創造出一種有別于綠城和傳統萬科的獨特模式。

穩字當頭,在接下來的整整一年里,萬科杭州的銷量穩步上升,口碑穩步提升,產品穩步交付。

精工品質,成為萬科杭州十年不間斷的傳承,萬科的成品房理念,實現了蝶變!

萬科杭州提出的《產品與服務主張》白皮書,被譽為”關于21世紀中國住宅進化狀態的一份重要文獻“。


萬科甚至成為了國內成品房領域的黃埔軍校。

品質、個性、人體工程和物業服務,成為老百姓對住宅的更高追求!

5


改革開放30多年來,住房承載著幾代人的記憶,成為中國時代巨變的一個縮影。

今天面對日益高漲的房價,或許依然有人懷念當初福利分房的時代。

但需要想清楚一點,福利分房所謂”福利“的背后,永遠是”僧多粥少“的困境,沒有巨額的資金投入,怎能滿足天量的居住需求。

職務、級別、工齡、職稱等等按資排輩,規則如此。

▲90年代某特大城市公務員系統住房標準

對于普通老百姓來說,熬資歷,掙積分,三年又三年,何時是盡頭。

據說撒貝寧初進央視,姿態極低,申請住房時,特意表態說”地下室就行“。

結果得知”趙忠祥老師都排隊二十多年了!你才來,不忘初心,等著吧!”

可以說,只有把住宅推向市場,“貨幣分房”才能更有效的解決老百姓的居住需求。

否則牛逼如小撒,也逃脫不了排隊幾十年,住地下室的命。

先解決有無,再滿足品質。這就是進步。

對于公積金制度,今天社會上的爭論也很激烈。

尤其是黃市長近期的講話——“住房公積金的意義已經不大,將至取消可謂企業和職工直接降低12%的成本”。

取消派聲勢大漲。

無論今后,公積金制度如何改革,都可否認的是,公積金制度在房改初期的巨大成績。

公積金制度的建立,以及后期逐步完善的住房商業貸款,為日后的個人購房,提供了充足的資金支持,更重要的是,提供了改革的思路和解決的手段。

時過境遷,公積金制度或許已經到了,不得不改革的地步,未來究竟該走哪條路:國家住房保障銀行?房貸個稅抵扣?還是低收入購房券?這些政策都值得更深入的研究,而不能簡單的喊喊口號!

最后想說一下房地產開發商。

有的公司逐利,有的公司求名,有的公司做事,有的公司做人!

綠城的品質為什么被交口稱贊!

萬科的成品房為什么值得模仿!

中國人歷來有房子情結,自古就把房子當成安身立命之所。

買房就是一輩子的事情。

有房才有家,如何讓家更美好,這才是房地產企業的立身之本!

1990年到2020年,30年過去了。

我們經歷了——

從福利分房制度到商品市場化的轉變。

從人均住宅面積從7.1㎡到40.8㎡爆發式增長。

從蘇式的磚瓦毛坯房,升級為鋼筋混凝土的高樓大廈。

再過30年,我們的生活將會更加美好!
 


(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 樓市民生  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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