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  樓市分析

緊急集合!準備迎接“樓市矛盾激化”大浪潮!

發表時間:2020-06-16  作者:葫蘆娃  來源:米宅<原米宅米宅>



牽動人心的兩會,已經過去將近一個月的時間了。

與經濟、貨幣和樓市相關的各種政策,正在有條不紊的緩緩鋪陳開。

大會已過將近一個月,很多人對于樓市和政策的分析和理解還是有巨大的偏差。




 1


很多人看完大會的政策報告,只記住了“更積極有為的財政政策和更靈活適度的貨幣政策”。

然后,大家就都第一時間想到——

放水了,樓市就要起來了。


但是,在大會報告的第四章里,藏著一句話:“大幅增加制造業中長期貸款”。

記住,是大幅增加!

以前,類似的措辭,是從未出現過的。

貨幣的總池子規模,是一定的。根據大會上釋放的信息推演,今年的池子規模大概在3.7-3.8萬億左右。

制造業的中長期貸款大幅增加,與之對應的就是——

一定會變相打壓和降低房地產貸款!

與再次強調的“房住不炒”相呼應。

給制造業大幅增加中長期貸款,保住制造業的目的是:“通過保住制造業產能,來保住就業”

今年的房地產和樓市這點破事,跟就業比起來,屁都不算。

上半年樓市浪的再歡也無所謂,下半年與樓市相關的中長期信貸一定會收縮。

以騰出更多的額度,來穩企業、保產能,保就業。


 2


大會的底色,表面上是“穩企業、保就業”。

實際上,是“帶病生存。”

政策報告中,提到最多的就是“企業穩定和就業穩定”。

? 提到今年的目標時,講的是“就業優先政策要全面強化”;

? 提到今年的重要工作時,講的是“保住小微企業和個體工商戶,千方百計穩定和擴大就業”;

? 提到擴大內需時,講的是“提高居民消費意愿和能力,穩就業促增收保民生”

? 提到擴大開放時,講的是“支持企業增訂單、穩崗位、保就業”……


這些政策背后,是高層已經肯定的一個現實。

這個現實,在大會之初的報告上已經開篇點題——

疫情尚未結束,發展任務異常艱巨。

用一句通俗的話講,就是:“帶病生存”,是今年的底色。

我們要被迫生存在一個“疫情時刻會再次反撲”的狹長谷地中。

這兩天“新發地事件”已經佐證了這個現實,北京可能會再次陷入中等,甚至是強管控的環境中。

我們要被迫面對因營收銳減,所帶來的長期資金鏈緊張。

零售、餐飲、酒店、旅游、教育和電影娛樂,如今仍在疫情重災區。今年的營收下滑5成,基本已成既定事實。

我們要被迫面對因疫情和外部脫鉤對峙,所帶來的外貿長期下滑。

我們公布前5個月出口數據,下滑4.7%,這里面還夾雜著大量的醫療馳援物資。

很多人都在微博上罵“廣州外防輸入管控無力”,卻忽視了“取消線下廣交會”對外貿的影響。

前兩天,一年出口6000億的寧波,副市長帶著先鋒和得力,跑到電商直播間親自帶貨,搞出口轉內銷。

除此之外,我們還要被迫面對國內消費市場遲遲無法打開和需求倒逼下的復工效率遲滯等等一系列問題。

我們被迫進入了一個新常態——

經濟和社會的運行,跌入中低效率區間,回不到高效率區間。

時刻需要拿出大量資源,去“內防反彈、外防輸入”,經濟無法開足馬力運轉。

我們雖率先走出疫情的陰霾,卻不得不陷入“帶病生存”的谷地中。


 3


帶病生存里,財政的矛盾正在激化。

今年的報告里,有一個非常大的務實亮點——

“上面要帶頭過緊日子”

非急需非剛性支出壓減50%以上。

過去都是壓減5%,今年要壓減50%。


政府帶頭超預期的壓減開支,充分釋放了一個信號:

各省市的稅收和財政收入會下滑,以超過往年數倍的速度下滑。

下滑的背后,有兩個原因——

第一,帶病生存時代里,增速的下滑;

第二,需要拿出稅收政策的空間,來保中小企業和商戶,來保就業。

今年預計為中小企業減負將超過2.5萬億——

前期出臺的六月底到期的減稅降費政策,執行到今年年底;小微企業和個體商戶的所得稅繳納一律延緩到明年……


一邊是,稅收和財政收入,遠超往年的銳減。

一般公共預算收入顯示今年將出現至少三十年來首次負增長……

另一邊是,帶病生存之年要做的事情和要花的錢,遠超往年的遞增。

既要騰出大量的資源防控疫情,又要穩企業、保就業、搞扶貧、擴大新老基建的投資……

各省市政府,再一次被逼到了墻角。

墻角的陰暗處,寫了一行小字——“土地財政”。

? 今年前五月,一二線城市土拍同比暴增,其中一線城市同比暴增145%;

? 今年前五月,杭州的土拍收入已經超過千億,居全國首位。


有人說,今年房企瘋了一樣的拍地,就是因為融資成本降低。

我可以很負責任的說:這種判斷,片面了。

大家可以去看一下,過去五個月土地市場的成交主體,不是三四線城市,也不是一二線城市里的遠郊垃圾版塊。

而是一二線城市,而是一二線城市的核心區、好板塊。

房企瘋狂拍地的背后,是地方城市已經亮出了所有的底牌——

以前是只賣遠郊的地,只賣三四線城市的地;

現在收入吃緊,就把捂著的一二線城市,把捂著的核心區,全部放了出來。

我缺錢,缺大量的錢!

什么市場不好,什么戰略預留……都不重要!

度過難關,才最重要!



 4


帶病生存里,樓市的矛盾正在激化。

上個月,我所收到的購房咨詢中,已經有不下20個類似這樣的咨詢——

我想買套房,跑了好幾天盤,就是下不去手!


我相信,這也是目前樓市里絕大多數人的心態。

想進場!特別想進場!

想進場的原因是,資金成本已經降到了史無前例的低;

想進場的原因是,怕被貨幣寬松時代所沖刷和洗劫;

想進場的原因是,看到了土地市場不間斷的火熱……

但又下不去手,實在下不去手!

下不去手的原因是,大環境真的不算好,普世性的降薪縮編風險若隱若現;

下不去手的原因是,樓市脫離了實體不振,脫離了租金下跌,脫離了經濟現實,呈現不正常的亢奮狀;

下不去手的原因是,樓市在脫離了實體、租金、經濟現實和個體收入之后,竟然也隱約脫離了“房住不炒”的政策壓制,呈現出更不正常的亢奮狀……

帶病生存的時代里,樓市的矛盾越來越激化!

與個體收入的矛盾、與經濟現實的矛盾、與租售比的矛盾,與政策的矛盾……

找我咨詢樓市,同樣下不去手的某個老哥,用一句通俗的話,概括了這種矛盾——

啥都不咋行的環境里,樓市咋就這么行?

是泡沫,還是機會?

到底敢不敢買?

面對這樣的復雜局面,我們下一步該如何操作?

1. “帶病生存”之下,樓市和房價是否還能延續火熱?
2. 地方財政收入慘遭屠戮,央地樓市矛盾將如何激化?
3. 信心難振,經濟增速轉入低效率,樓市會如何演繹?
4. 成交斷崖,積壓購買力不斷透支,房價是漲還是跌?
5. 哪些城市的哪類資產才是重倉核心?


大家好,我是樓市里“教人發財我不行,飆車懟人第一名”的葫蘆娃。

今天晚上19:30,我帶你們重走大會之后的樓市演進之路,順便開啟全新一場騷話連篇的樓市風暴。

別聽他們瞎BB,“一張圖讀懂大會”,“房主不炒給樓市再定調”,都是浮于表面的瞎扯。

今晚19:30,咱們用最騷的話,講最真誠的樓市道理!

車門已開,席位有限,先到先得!

約不上的,只好等下一趟了!(PS:雖然我也不知道下一趟啥時候來)

來不及了,快上車。

掃描下方二維碼即可預約!我們不見不散!

一場精致美妙的社會毒打,即將獻給上車的諸位!

(完)

責任編輯:楊帥

標簽: 米宅視野  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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