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阿貍 房產評論師

  • 房產評論師
    阿貍 點評 福晟謙祥錢隆城 19小時前
    謙祥福晟錢隆城標準的閩系開發商,每每提到閩系,大家似乎好感都不大,核心是幾年前大家快速擴展,追求快速發展而放棄了對于產品的追求。而且,幾乎所有在鄭的閩系開發商,做高端產品的很少,幾乎都是以剛需產品為主。
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    謙祥福晟錢隆城位于高新區西三環科學大道向西200米(解放軍信息工程大學東),算是高新區的門戶,下了三環就是項目所在位置,算是高新區的東大門。整個項目共計5期,目前項目已經銷售至三期,三期以新中式風格命名為——萬悅府。
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    整個三期在目前的一期對面,位置還算可以,距離地鐵8號線地鐵口會更為近一些,三期房源面價以69-78㎡兩房,89-120㎡三房為主,但還是剛需概念,整個產品設計也沒有明顯的改善和提升。
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    但整個項目在品牌不足的基礎上,在配套上算是不斷在努力提升。簽訂高新萬達廣場,在教育上項目自帶華中師范附屬小學和中學,而項目周邊有兩所幼兒園和鄭州外國語中學及分校、鄭大實驗小學、高新區外國語小學、鄭州輕工業學院等 ,配套資源也還算豐富。
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    對比周邊的競品金科城15500元/m2(精裝),目前謙祥福晟錢隆城13800元/m2(毛坯)的價格也還算是比較有優勢,只是在產品的口碑上也確實需要提升。
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    福晟謙祥錢隆城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地) 23小時前
    最近的北龍湖也是熱鬧,各家打折優惠的也不少,外加上海馬的預售下來,也是好生熱鬧。正商應該是北龍湖最大的霸主了把,在北龍湖這個寸土寸金的地界,正商已經陸陸續續開發了五六個項目。正商豐華上境是正商集團進駐北龍湖的第五個項目,整個項目占地總占地約68畝,總建筑面積約15.7萬㎡,容積率1.69,綠化率35.37%,建筑密度24.51%,停車位948個。涵蓋13棟7層洋房和1棟物業用房,共計474戶,主力戶型為146㎡三房和173㎡四房。
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    隨著疫情過后,朋友圈各種土豪聚集北龍湖,因為各家多少都有些價格上的松動,外加新的規劃出臺,北龍湖區域內的住宅在未來也將變得更加稀缺。正商豐華上境于北龍湖南岸,區位優越,所以更加稀缺。但應該是秉著快速回款的目標,這次正商豐華上境的價格也和之前一直對話釋放的價格幾乎一樣,價格3.2萬/m2左右,而對比周邊的競品價格上優勢還是比較明顯。
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    而且也不再像有些項目綁定車位、精裝簽訂陰陽兩份合同這種情況,客戶感官度不錯,置業門檻變相的也就降低,性價比也就更高了。外加之前北龍湖部分項目交付,雖有不滿意,但大面上還算過得去,而且此項目也放棄了精裝交付的想法,畢竟精裝交付會讓客戶覺得開發商賺取精裝費用利潤,外加精裝經驗不足,出岔子的可能性更高。
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    正商豐華上境(正商北龍湖23號地)正商豐華上境(正商北龍湖23號地)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 瀚宇天悅城 1天前
    疫情過后,各家停滯很久的項目都開始蠢蠢欲動,開盤項目扎堆,但都不是大的開盤,只能算上小加推,因為疫情影響幾乎都沒有什么大的蓄客準備,直接開麥。
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    瀚宇天悅城,也算是北區的明星項目,不是因為它賣的有多好,產品設計的有多好,前期出名因千畝城改項目,地處金水核心位置,而且還是雙地鐵加身,外加上開發商在北區的口碑還算可以,只是做事有些低調,客戶的追隨度還可以。
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    而此次瀚宇天悅城加推一期11#樓,共計推出271套,整個11#樓2個單元,2T4戶,34F,產品以108-143m2的三房四房為主,成交均價近乎于前兩次價格持平。產品定價上把最大面積的143m2的價格定的最高,總價也相對更高,這和很多開發商上定價策略上略有不同。也可能是因為143m2是所有戶型產品中最好的一款把。
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    而本項目現在是北區少有的無分銷的項目,也沒有首付分期,但引進第三方支持零息首付貸。那反正說的零息,就多少是有那么點差別。天下沒有免費的午餐,總之所有都是羊毛出在羊身上。
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    現在周邊也是美盛教育港灣、華瑞紫金佳苑、保利海德公園等,但目前也都是大的城改項目,居住舒適度特別高的項目,暫時是金水片區比較短缺的。
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    瀚宇天悅城瀚宇天悅城瀚宇天悅城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 康橋悅溪園 2天前
    康橋現在除了南龍湖,綠博應該是最多項目的區域了,康橋香溪郡、康橋香溪里,這又來了康橋悅溪園。但趕點最好的應該算香溪郡項目,剛好趕上綠博熱銷,香溪里后期也趕上市場涼涼。近大半年,片區幾乎都是在打價格戰。
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    康橋悅溪園,位于新城大道與人文路交叉口東500米,首期北地塊占地約63畝,規劃1棟獨立商業和10棟17-18層低密小高層,戶型區間約為89-170㎡,主推建面89平,115平,125平的三房和建面145平和173平的四房,共計824戶,容積率2.49,相對來說,又是一個較為低密的社區。
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    目前項目還處于前期咨詢的階段,因為疫情的影響,產盤發布會也改為了線上直播,請來了自媒體大V盧俊來站臺。整場發布會也是對整個鄭州市場及綠博市場的一個分析,發布會還是比較常規。
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    但印象較為深刻的是對于品質樓盤的界定,大V說的一個詞復購率。復購率是老客戶對于產品的認可,一般的大概在15%,50%,市場最好的是社群領頭阿那亞做到90%。這說明客戶對于產品的認可度和忠誠度有多高。而今天康橋的復購率是67%,如果數據真實,康橋老業主對于康橋的認可度還是挺高的。
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    但康橋確實在本土開發商中,對于產品設計、客戶體驗以及最后的物業服務都是做的比較好,客戶的口碑認可度是比較高的,只是近一兩年,企業快速發展,客戶體驗度及口碑度略有下降。也未能逃走維權的命運,雖有客觀原因,但也有企業快速發展,后期服務更不上的緣故。
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    但總體來說,在鄭州本土開發商企業中,康橋產品及物業服務還算是名列前茅,康橋悅溪園位置稍好前兩個項目,考慮東邊項目可以留意一下。
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    康橋悅溪園
  • 房產評論師
    阿貍 點評 碧桂園龍城天悅 2天前
    【鴻祥鈺瓏府】
    鴻祥鈺瓏府項目位于中原西路與飛龍路交匯處向北150米路西,臨近高鐵西站,地鐵口附近,交通位置比較便利。而整個鴻祥集團在該片區共計規劃560余畝,分為四個區域進行開發,澤眾路以南的地塊已開發完畢,由滎陽市行政服務中心租借使用。
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    鴻祥鈺瓏府,澤眾路以北地塊為目前正在開發的地塊,總占地110畝,綠化率30%,由5棟花園洋房、7棟闊景小高層,10棟闊景高層組成,整個項目總規劃戶數1353戶,自身配套有:學校、幼兒園、醫院、社區商業街、1萬平方體育公園、閱覽室、社區食堂和會所等。
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    目前一期已經接近于準現房發售,對外銷售價格在7500元/m2左右,但項目幾乎沒在市場有過大面積的推廣宣傳,很大一部分房子做了內部團購房,zf部門,醫院,學校去化了很大一部分,價格在5000+左右。
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    單純從位置上說,占據中原西路核心主干道,未來地鐵10號線地鐵口,鄭上路公交就在門口。周邊的吾悅廣場、都是不少的加分項,只是剛好碰到整個鄭州周邊遠郊項目下滑,價格戰是一方面。而且項目基本上無宣傳,很難有客戶認知度,也造成項目去化不動。
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    而整個項目與碧桂園僅有一墻之隔,就配套資源是共享的,但項目自身有一個40畝的教育配套用地,教育資源是比較方便。也許是為了更有競爭性,項目以毛坯交付而對比競品,市場上基本上2.9的層高,這個項目做到了3米的層高,但項目一直對外宣稱將引進萬達廣場,但一切都只在洽談階段。
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    但就單純從居住的角度,可以看一下,基本上主體封頂,交通教育配套是比較便利,整體的戶型也還舒適,對于投資客戶,還是不太建議遠郊項目了。
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    碧桂園龍城天悅
  • 房產評論師
    阿貍 點評 銀基國際旅游度假區 2020-03-28 18:00
    【路港?中棠府】
    路港中棠府,位于新密市曲梁鎮大學南路與勞動街交匯處東北角。這個片區基本上小鎮居多,最有名的銀基、綠地溱水小鎮、豫發米蘭小鎮,振興在此區域也有大面積土地。片區作為臨近鄭州比較近的區域,還是比較熱鬧,而且很多產業園遷移。
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    而路港中棠府是由河南路港集團有限公司是一家集公路建設、地產開發、旅游開發、國際貿易、文化傳播、與金融投資為一體的綜合型公司。以往開發的項目有濱河?園丁苑”“龍錦家園等。
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    怎么說,公司開發實力有,但精品項目不多,而此次的路港中棠府又在新密。片區在市區聲音最火的也就是銀基國際旅游度假區項目,畢竟銀基水世界目前是鄭州周邊暫時水上項目的旅游勝地,也在一定程度對住宅產品時一種拉動作用,其他似乎在鄭州市區都沒什么聲音。
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    目前路港中棠府處于前期階段,整個項目西邊是大學南路,東邊是浙大路,北臨高洼街,南鄰勞動街,占地156畝、約19.3萬方、兩個地塊、西地塊為4棟公寓以及還配建一所幼兒園及0.9萬㎡集中式商業,東地塊13棟小高層4棟洋房,容積率在2.0綠化率不小于35%、建筑覆蓋率約15.91%,舒適度比較高。建面約103㎡-119㎡整個小區采用新中式建筑風格,真石漆外立面,目前項目還處于前期階段,預計開盤要到下半年的6-7月份。
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    但這個區域怎么說呢?雖然臨近鄭州,但整個區域發展還是受到限制,對于鄭州市區客戶,從投資和居住不是特別建議,但如果在新密周邊上班及原住民可以后期留意一下。
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  • 房產評論師
    阿貍 點評 啟迪科技城 2020-03-28 16:35
    購房送學校名額,這恐怕是這兩年里最好的營銷噱頭了,名門天境送綠博名額,公寓賣了800多套。而鄭州房價高位的東區,如果有購房送學校名額,對于相對富裕的客戶應該是比較興奮的。
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    因為對于第一代積累財富他們,知道掙錢不易,知識、教育的重要性,所以想讓自己的孩子能贏在起跑線上,這是無可厚非的。而且送的學校名額還相當不錯——清華附中,“清華”兩個字就是最好的品牌號召力。
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    啟迪·鄭東科技城項目總占地815.28畝,地上建面約108萬㎡、整體規劃秉持“校園、園區、社區”三區聯動,啟迪·鄭東科技城規劃為分三大部分,8個地塊,其中:A1/A2/A3為教育部分,總用地面積307.4畝,總建筑面積31.3萬㎡;目前已經在建。B1/B2/B3為產業部分,總用地面積307.77畝,總建筑面積94萬㎡;C1/C2為住宅配套總用地面積積198.6畝,總建筑面積57萬㎡.目前B1地塊已獲取,B2/B3+C1/C2后續計劃捆綁獲取。
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    首開800套,去化近600套,單價在30000元/m2,但重點這個價格是公寓。一套公寓送一個清華附中的名額。這個價格直逼北龍湖周邊的住宅價格,為啥這么高,也就是學校名額。
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    整體在售的產品多以14f的6t24/23H,產品面積公寓以65-68㎡兩房為主,項目整體戶型較多。戶型方正、設獨立學習區域、臥室、客廳朝南、采光效果好。
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    項目區位在富人區的北龍湖,外加名校加身,這也就是高價賣出去的原因,但大家還是不要忘記這是公寓。
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    啟迪科技城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 綠都東瀾岸(金秋嘉苑) 2020-03-27 21:52
    綠都對于大多鄭州人都不太陌生,因為本身宇通集團的地產項目,在管城區的兩個項目都可謂是“神盤”,但兩個項目現在也都基本上接近尾聲,綠都紫荊華庭謹慎少量公寓,綠都瀾灣項目也僅剩一塊住宅和少量的公寓產品,后續也都幾乎沒什么土地入賬。
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    曾經折騰那么狠的地產板塊,總不能推出地產界把,那到不會,最近是拿出新產周邊的土地做了——綠都東瀾岸。
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    綠都東瀾岸位于鄭州市經開區,航海東路與蘆醫廟大街交會處東南,項目整體占地面積約600畝,首期規劃總用地面積52畝,一期:由六棟高層和兩棟商業組成; 戶型:建筑面積為89-140㎡三房、四房戶型。
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    但看到經開區,大家也不要誤會,這個片區已經接近于中牟,經開物流園區,也就是宇通重工、宇通汽車新廠附近。這個片區以工業用地、產業園、物流園為主,周邊公共住宅配套還是比較匱乏的。
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    片區內的一線房企也不少,碧桂園、金地、萬科等一線房企,但即使這樣,所有項目也都幾乎在垂死針扎階段,市場上幾乎沒有啥聲音,所以銷量也都比較慘淡。
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    單從項目本身來說,綠都還是挺用心的,施工方中建八局,景園園林采用上海英斯弗朗設計,1200平方米海盜船主題樂園,四大景觀組團,五重歸家禮序,讓生活更有儀式感。項目規劃內部幼兒園與中學,現已簽約朝鳳路小學,也算彌補區域上的不足。
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    整體的配置也不低,挑空入戶大堂,感應屏蔽門自動開關,地暖雙氣交付,有品有質。雙層中空玻璃隔音隔熱,綠色節能;指紋密碼鎖,品牌入戶門;整個小區以打造智慧社區APP,可實現一鍵報修、快遞寄存等。打造智能可視對講系統、停車管理系統、社區監控系統、五方電梯對講系統、電子巡更系統等10大科技系統,社區門禁、單元門可實現刷卡、指紋、密碼等多種開啟方式;后期物業也是綠都自己的物業公司。

    目前整個項目一期在售,一期5、6#新加推,以89-140m2為主,整體戶型也都比較方正,舒適度也都還可以,目前在售價格10500元/m2左右,部分特價房源在10000左右,首付可以分期。
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    但拋去大環境,小區內部還是可以的,只是目前區域生活配套相對比較匱乏,在附近上班和原住民可以考慮。
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    綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)綠都東瀾岸(金秋嘉苑)
  • 房產評論師
    阿貍 點評 匯泉西悅城 2020-03-26 19:21
    匯泉置業發家鄭州西區,目前在西邊除了匯泉西悅城、景悅城還有東區東悅城,西悅城這兩年因為價格漲上去等多重的原因,這兩年已經從top1的稱號上滑落。但每年的銷量依然保持在top10,景悅城的銷量也不錯,基本上老板是轉的盆滿缽滿。
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    悄然間匯泉西悅城已經賣到了8期,價格也漲到了12500元/m2,接下來還有9期產品,這個超級大盤。以低開高走,也剛好趕上了鄭州地產最好的市場,依然的政策首付分期、分銷那是一直從未間斷過,這也是項目賣的好的原因。
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    八期新品在售,地塊位于整個項目的西側,總占地65畝,總建面21.16萬㎡,住宅建面14.91萬㎡,容積率3.49,綠地面積1.3萬㎡,綠地率30.01% ;共規劃8棟樓,其中7棟住宅,1棟商業。68㎡兩房,78/89㎡ 三房、108㎡ 大三房。
    八期西側臨近1所幼兒園和1所小學以及鄭州市第九十中學,項目規劃有幼兒園、小學、中學。而8期更臨近植物園,但也挨著高架橋,具體地鐵6號線地鐵口也更近一些,同時也臨近地鐵14號線。
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    但近期兩次加推,效果也都非常一般,第一,疫情影響,市場環境的影響。第二,客戶積累不夠,蓄客力不夠,直接開盤。第三、一二期交房,維權問題,品牌影響力受損。第四、周邊競品產品競爭力加強,產品競爭力不足等多方面原因,造成開盤去化效果不好。
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    匯泉西悅城
  • 房產評論師
    阿貍 點評 世茂璀璨熙湖 2020-03-25 21:59
    【恒大刁溝項目】
    恒大林溪苑壹號院位于中原區淮河西路北、雪松路東。用地面積:63143.61平方米【約:94.72畝】,總建筑面積:176223.89平方米,容積率:1.99,綠地率:35.03%,規劃有9棟高層+6棟洋房+2棟商業配套樓棟。規劃總戶數:1124戶,停車位:1192輛(地上10輛,地下992輛,地下充電車位190輛)。
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    鄭政出〔2019〕92號(網)地塊位于雪松路東、高鐵北路南,土地用途為城鎮住宅(地下交通服務場站用地),土地面積63143.61平方米(折合為94.72畝),出讓年限70、地下空間50年,容積率大于1.1、小于2,起始價64478萬元,熔斷價96878萬元,起始地價681萬元/畝,起始樓面價5106元/平方米。
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    92號地被鄭州恒泓置業有限公司摘得,地價64478萬元,樓面價5106元/㎡,該地塊為常西湖新區恒大刁溝改造項目。
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    該地塊被鄭州恒泓置業有限公司以起始價競得。鄭州恒泓置業有限公司為恒大集團鄭州公司全資子公司。2019年初恒大刁溝改造項目兩宗安置地塊曾被恒大摘得,該地塊的出讓預示著恒大刁溝改造項目正式啟動。
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    項目位于鄭峪路、雪松路、常莊水庫、淮河路、雪松路、匯文路、趙仙北路、創文路、趙仙南路、站前大道、趙仙北路、西四環圍合區域。
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    目前整個項目項目的拆遷與安置村莊已基本完成拆遷,安置房正在施工中。本項目需建設安置面積約60.2萬㎡(包含住宅、商業),最終金額及面積以雙方認可或者雙方認可的審計機構審核確認結果為準。
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    在劃定的范圍內,滿足安置區用地約260.62畝,市政基礎設施及公共配套等用地以外的土地,全部作為配套開發用地自求平衡。項目范圍內的一所高中、一所中學、一所小學、一座游園由投資企業承建。投資企業需保證安置區和開發區同等建設品質。
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    可開發用地面積約526.58畝,從規劃的住宅用地容積率來看,2.0-3.5,后期規劃產品或為洋房、小高層、高層。
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