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梁京 房產評論師

  • 房產評論師
    梁京 點評 鑫苑國際新城 2020-06-12 17:44
    最近幾天中介瘋狂推送南三環地鐵口7000-8000一平的小公寓,面積區間30-40㎡,7000-8000是毛坯價,精裝8000-8500,總價最高34萬,首付2.8萬定房,首付分期2年分4次付清。

    沒錯,這就是鑫苑國際新城的公寓,降價了,之前在1萬以上價格。記得19年年中時就降價過,那次是精裝改毛坯降價2000到8600的均價,也是和鏈家合作包銷的模式,銷售火爆。
    但是火爆歸火爆,公寓產品還是不建議買,原因如下:

    首先公寓是40年產權的投資屬性產品,與70年產權的住宅的可居住可投資的屬性不同,投資產品主要看投資回報率、升值潛力和變現能力,目前鄭州的租金水平以及上漲速度來說投資回報率是很低的,基本算不過來賬,不要聽到租金可以抵月供就激動。

    升值潛力來說,鄭州市場新房公寓體量目前可供消化3年左右,且目前房住不炒,公寓升值潛力很小,加上本身都是低總價產品,未來交易稅費非常高,升值空間進一步減少。

    變現能力,公寓本來筒子樓,居住舒適度低,在租客越來越追求生活品質的時代,本身租金升值壓力就比較大,未來交易成本又高,投資回報率低,供應量很大,接盤俠會很少,變現能力不好。

    綜上,公寓這種產品在鄭州這種二線城市不建議投資,再說鑫苑這個乍一看確實很香,拿30㎡,8000一平舉例,首付2.8萬,剩余分4次2年還清,每次2.8萬,月供1300左右,地鐵口······其實自己算算投資回報率,有這14萬投資到其他地方不香嗎,如果是小年輕,攢錢不易,謹慎防止掉坑里。

    況且鑫苑的品質和物業口碑一直在下滑,這一再降價的公寓還是看看算了。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 富田城·九鼎華府 2020-06-08 10:03
    周末富田又推特價房,并且可組合貸可公積金貸,上周已經推出延長首付分期的政策,管南營銷戰術又要升級。
    如今的南區正像原來的惠濟,萬科、綠地、碧桂園、融創、正商、富田,綠地,競爭狀況那是相當激烈,繼5月綠地城率先推出5年首付分期政策收效不錯,其他項目也紛紛摩拳擦掌,躍躍欲試,這不富田就推出來了。且以后會越來越多,在今年市場不景氣情況下,這種政策已成為趨勢。
    富田九鼎華府這次特價房11800,價格也算是比較優惠了,綜合對比區位交通開發商品牌物業產品戶型等,這在管南11000-13500的價格中算性價比還可以的,所以他可以截留很多其他項目的客戶,成交很不錯。
    再說下組合貸和公積金貸,組合貸從幾年前推出就很雞肋,不是說他不香,而是雖有政策但是很難執行,很少有人能申請成功,不過確實很優惠。
    就拿一套90㎡均價12000的剛需房來說,貸款75萬,夫妻2人完全可以用公積金貸,但若是貸款額度達不到75萬,就需要剩余的用商業貸款了,這就是組合貸。貸款30年,75萬,公積金貸款就比商業貸款省出40多萬利息,月供省1000多。
    正常情況下,公積金貸款利率低于商業貸款很多,每個月月供會省很多,所以優先就是公積金貸款>組合貸>商業貸款,用盡量多的公積金貸款額度。
    之前市場火爆時開發商不讓用公積金貸款,害怕手續麻煩,回款慢,更別提組合貸這種麻煩的東西了,但現在市場疲軟,這種政策又拿出來吸引客戶,真是此一時彼一時啊,三十年河西三十年河東這種世道輪回在售樓部轉眼間就能見到。
    不過這政策確實給力,對剛需客戶來說,是福音,要為自己爭取最大利益。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 融創城開·中原宸院 2020-06-02 16:22
    5月27日針對二期最后2棟高層1/4#開盤,推出240套,銷售120套左右,去化率在50%左右,毛坯均價12500-13600元/㎡,均價13000左右,無首付分期政策。

    這個開盤價格性價比還可以,但去化率確實不高,主要原因是無首付分期政策,也可見目前的市場行情,客戶需求疲軟,疫情對購買力打擊較大。

    目前市場成交量看似在逐漸恢復,但其實都是靠低價和首付分期換來的,從南龍湖的浩創城開始,一波3-5年首付分期政策席卷而來,配合分銷營造氛圍,收割了一大波韭菜。

    融創這個價格在惠濟區目前在售樓盤中不算高,樓盤綜合性價比也還可以,惠濟區目前在售高層房源很少,兄弟項目大河宸院13200左右,錦藝四季城七期14500左右,有學校,距離2號線有點遠,3號線二期還需等待時日,裕華會園13300左右,3號線2期有待建設,中海湖濱世家位置較好,一期最后幾棟高層精裝14000也剩余不多,正商二期高層售罄前均價在12500左右。綠都青云敘待售,但定位偏高,精裝預估均價15000+。

    綜合來看,中原宸院距離已經通車的地鐵2號線比較近,價格不算貴,只是融創的產品品質將來不能有過多期待,這也是鄭州目前多數房企的現狀,單說質量問題,綠地、中海、華潤哪一個沒有因為質量問題維權過。

    所以要品質的可以等等綠都青云敘,要性價比的可以等等家河家三期,錦藝、融創、中海也都在可選范圍內。
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    融創城開·中原宸院
  • 房產評論師
    梁京 點評 浩創悅城(原君利悅城) 2020-05-22 12:38
    浩創梧桐溪水灣

    最近南龍湖各項目相繼推出5年分期政策,這不繼浩創城之后,浩創梧桐溪水灣也推出了。朋友圈中介在狂歡:潮河畔剛需大盤溪水灣,華南城地鐵口向南1公里,建面90-122㎡,均價8100-8300,首付1萬訂房,分期5年十次,再送3年物業費。

    目前郊縣市場已經潰不成軍,南龍湖浩創首先打響延長首付分期至5年的政策,接下來紅星跟進,甚至管南的綠地、二七的亞星都在跟進,對實際銷售的確有促進作用。

    浩創這個樓盤距離地鐵口1公里多,交通還算可以;8200的價格基本與競品持平,南側的美盛中華城毛坯高層8300左右。以90㎡*單價8200計算總價74萬左右,首付20萬出頭,月供3000,對于買不起市區的剛需一族可以考慮,浩創新鄭王應不會太差。

    不過想再等等的也可以,南龍湖競爭壓力著實不小,接下來必然會有更優質和更優惠的項目出現,在眼花繚亂的促銷中,尤其是購買期房,購房者千萬要謹慎保持冷靜避免沖動,畢竟對于剛需來說,掙錢不易,都是舉全家之力買房。

    因為今年情況特殊,必然會有一些爛尾樓盤,能選擇品質房企盡量選擇品質房企,其次考慮大房企起碼交房有保障,最后再考慮大降價大促銷的(往往存在資金鏈斷裂的風險但是也存在撿漏的機會)。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 亞星金運外灘 2020-05-21 11:55
    剛看到中介發的,亞星金運外灘,78-124㎡,分期5年政策,不影響交房,特價房單價11XXX。正常價位12500,首付分期3-5年。

    看到這個樓盤的優劣勢,三環邊南水北調運河邊上,生態、配套、交通都不錯,盡管臨著個烈士陵園,依然是瑕不掩瑜,掩蓋不了諸多優勢,且價格不高,12500的均價也很能打,現在的三環沿線已經沒有這個價格的房子了。

    不過我要吐槽的一點是,物業。業主說交房三年不通暖氣,水電費代收、物業很霸道等等,就想說一句,買房子物業真的很重要,期房前期看不到物業服務水平,等你交房住進去,體驗感超級差!

    比如正商和萬科物業都是一級資質,收費可能差不多,但是服務水平絕對不是一個檔次,比如調節鄰里矛盾、電動車規范管理、園區綠植養護、水電暖燃氣物業費管理等等問題,就可以顯示出服務水平的差距。
    尤其是最基本的服務態度問題,還有業主遇到不公正待遇后的投訴問題,能否及時解決或者給業主一個滿意答復這些都很重要。

    買房子即使是剛需,也要多關注物業服務問題,這關系到后期小區升值的問題,正商的很多小區都是電動車在小區內亂停亂放,但是萬科的管理相對就很好,體驗過永威萬科的物業服務的人或許永遠不愿意再買其他的服務。

    永威不是有三寶,建材、景觀和物業。沒錯,這些就是產生溢價的東西,房價不僅包含一磚一瓦的錢,還包括為軟性服務買單,既然我是花錢買的服務,是為了解決問題為生活增添美好的,那就盡量不要買拼多多或者淘寶貨了,會影響心情,也不一定好轉手。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 路勁國際城 2020-05-20 17:01
    路勁正榮悅東園:
    項目位于經開物流園區板塊,路勁和正榮聯合開發,這個片區市場聯合開發是項目不少,保利金茂,這又來了路勁正榮,在市場不好情況下引入合作方收益共享風險共擔也是明智之舉,在其他城市早已經很常見。

    項目占地36畝,容積率3.49,規劃6棟31-33層高層住宅+1棟商業,共846戶,車位881個,車位配比1:1.04。
    戶型是78㎡-88㎡-105㎡,占比分別7%-54%-39%,其中1#是3梯6戶設計,其余為2梯4戶設計,每個戶型都有贈送,北向陽臺打通后可作為一個次臥,每個戶型南向陽臺均為大面寬設計,飄窗也基本為全飄;88㎡為三室兩衛設計,整體戶型符合市場主流,附加值較高。
    項目整體定位偏剛需,這個片區基本都是如此,精裝交付。路勁是在19年11月13日拿地,樓板價4292元/㎡,畝單價1001萬元/畝,溢價率18%。
    片區目前在售綠都東瀾岸(學區優勢明顯)、九龍新城、碧桂園峯景、金地名悅毛坯高層在10500左右,萬科精裝高層在11500左右。
    可見片區整體均價也就是1萬出頭,對比普遍4000-5000的樓板地價,地樓價比確實很高了,基本不賺錢,且也沒有速度,帶不來現金流,開發商也是挺難的。且競品規劃產品都類似,同質化嚴重,未來競爭較激烈。
    對于想選擇該片區的人可以好好挑挑選選了。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 碧桂園名門鳳凰城 2020-05-20 15:24
    碧桂園名門鳳凰城入市了,五一展廳開放了,這個樓盤是讓人想愛而不敢。
    區位:中原區新城區常西湖新區,未來的市zf所在地,區域值得期待。同時又緊鄰西三環,銜接新老城區。
    交通:地鐵1號線西流湖站,區間起/終點站,近在咫尺,公共交通便利;建設路、西三環自駕便利。
    配套:目前配套有待完善,規劃有多所學校,醫療和商業資源可借用中原老城區,萬達、錦藝商圈都不遠。休閑娛樂資源有西流湖,可臨湖觀景,還有四大中心。
    項目概況:共占地約6000畝,總建面270萬㎡,超級無敵大盤。一二期共占地92畝,容積率4.2,建面34萬㎡,規劃12棟高層,其中4棟為精裝,其余毛坯,共2430套,面積89㎡-115㎡-140㎡-230㎡,占比43%-49%-4%-4%。碧桂園戶型設計還可以,115㎡主力戶型有贈送陽臺可改造一個房間。
    項目預計6月開盤,目前咨詢中。
    要說這個樓盤先天優勢真是得天獨厚,幾乎是完美無瑕,無奈是碧桂園開發的,瞬間不敢買了。。因為昨天又看到一個新聞,新京報消息:5月16日晚間,廣西玉林市碧桂園鳳凰城建設工地發生電梯墜落事故,造成6人死亡。碧桂園在追求高周轉同時工程質量越來越難以言說,讓人唏噓。
    如今的市場情況,估計碧桂園會低開高走,對比緊鄰的西湖精裝14500的價格,這個首開毛坯價格不會很高,不過還是奉勸剛需一族謹慎考慮。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 康橋悅溪園 2020-05-19 16:35
    5月11日晚開盤,推出6#和10#東單元,共約144套房源,去化約90套,去化率62%左右,成交均價9500元/㎡。

    其中89㎡和115㎡的戶型推出72套,成交約60套,去化率83%左右,125㎡和145㎡的戶型推出72套,成交約30套,去化率42%。大戶型均價高于小戶型均價。可見購買客戶主要是剛需為主,大戶型去化緩慢。

    項目有首付分期政策:首付10%,剩余2年分4次還清。
    據悉目前項目還未拿預售證,所以這么低調的開盤,也是開盤后啟動了分銷帶客,估計也是看價格不高但去化效果依然不理想,所以啟動了分銷。

    目前遠郊項目降價+首付分期+分銷是必備模式,康橋目前缺錢,為了保量也只能犧牲一些了,因為分銷傭金遠高于代理或自銷,沒辦法貝殼平臺太強悍,寡頭溢價能力太強。

    這也折射出目前行業現狀,開發商資金鏈緊張的困境,房子不好賣回款慢,價格上不去,沒有利潤,甚至很多項目都是賠錢,這也是為什么很多樓盤價格很高依然做不好的原因,因為利潤空間太窄了。

    一場疫情過后,君不見,恒大碧桂園等房企裁員多厲害,君不見多少中小房企發不下來工資面臨破產,這背后也是一個個家庭的心酸困境。。。
    君不見,多少買房者交房即維權,多少買房者甚至買了房交不了成了爛尾樓,而他們背后是一個個家庭祖輩積累的全部家產,只為了購買一個房子在城市安個家。。。

    地產的黃金十年已經過去,很多房企老板賺的盆滿缽滿,很多投機購房者走上財富自由之路,而如今作為剛需一族努力擠進大城市,背負房貸車貸首付貸,而他們依然為成為房奴車奴卡奴孩奴而欣喜。

    時代在變革,社會在發展,經濟也在發展,未來屬于新一代,努力抓住機遇就會遇到下一個產業的黃金十年。

    城市發展離不開富有責任感的企業家,這也與其基業相輔相成,而當下,鄭州需要更有責任感的房企,建造美好家園,成就一個個幸福的港灣。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 融創中永中原大觀 2020-05-19 15:20
    5月16日在售樓部線上選房,推出一棟70年產權的筒子樓12B號樓,7梯19戶,共542套,其中63㎡400套,80-85㎡84套,108-110㎡58套,當天共去化不到100套,去化率不到18%,成交均價12000-16500元/㎡,戶型約大價格越低。

    此次開盤去化率較低,因為目前市場環境不好,這個產品針對剛需或投資客戶,投資客基本絕跡,剛需客戶觀望情緒濃厚,不敢輕易下手,且對價格敏感。
    而融創這次產品較差,價格較高,只有區位優勢,整體性價比較低。主力戶型63㎡為一室,有一個多功能室,是一個小暗室,沒有太大用處,衛生間也是暗衛,臥室朝東或者朝西,舒適度較低。
    還有一個原因是無首付分期,購房門檻比較高,所以雖然有鏈家帶客,成交依然不理想。

    目前周邊在售的住宅項目為泰山譽景,毛坯均價16500左右,融創中原大觀之前普通住宅均價在17000左右,相對來說這個小戶型的性價比并不高。

    買到這唯一的好處是以后距離北龍湖近,距離東區近,可以坐地鐵4號線直接去北龍湖,但是綜合下來性價比不高,建議慎重考慮。
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    融創中永中原大觀融創中永中原大觀
  • 房產評論師
    梁京 點評 保利金茂時光悅 2020-05-18 14:28
    保利金茂時光悅,位于經開物流園區板塊,四環外,19年8月5日與星聯英地一塊拿地,拿地樓板價4945元/㎡,目前已入市。

    項目占地50畝,容積率2.49,地上總建面8.3萬㎡,規劃8棟25-26層高層,共854戶,884個車位,車位配比1:1.03。

    戶型是70-89-110-128四種,占比18%、56%、20%、6%,2#樓是3梯6戶設計,其余為2梯4戶。

    定位剛需,主要針對周邊產業客群,因為區位較偏,同期競品多,該項目主打產品特色,戶戶有贈送面積,通過陽臺實現贈送一個房間,89的是三房雙衛,128的是四房雙衛,產品設計較好。

    項目劣勢:對于剛需最重要的教育和交通配套缺乏,商業配套、醫療資源和公共休閑資源也較少,北側有個鄭大二附院,規劃中有個夢湖CBD,對于未來預期還是不太好,需要等很久。

    對于周邊產業客戶來說可以買,畢竟距離工作單位近,但是升值可能需要等待很久了。其他區域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。

    項目4月18日展廳對外開放,5月14日預售證批前公示,目前待開盤。
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