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獨孤九賤 房產評論師

  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 建業·電影小鎮之橙園 2020-03-16 13:44
    建業橙園扯白條幅了,導火索是降價。

    從3月14日上周六開始,建業開始在旗下公眾號及朋友圈集中推廣“周六!搶建業!”“建業春季秒購”活動(已刪除)。

    雖然正式宣傳是在14號,但其實執行優惠政策在前一周就已經開始,遠郊項目首當其沖。

    其中,綠博的建業橙園員工內購價格基本在11000+元/㎡,而2018-2019年的銷售價格11500-12500元/㎡。

    此次首先釋放一期大戶型160㎡以上,算下所有優惠全款能做到低至8500元/㎡左右,按揭貸款低至9500元/㎡左右,不超10000元/㎡。

    緊接著,整體面積段更加緊湊的二期也出臺了相應政策,按揭9000+元/㎡。

    不止是橙園,隔壁項目建業新筑疊墅產品同樣有政策支持,但具體折扣比例不清楚,有心的朋友也可以打聽一下。

    另外,港區的建業·云境、平原新區的建業比華利莊園同樣優惠很大。特別是云境,年前的9000+元/㎡,此次7XXX元/㎡的釋放價格也很勁爆,畢竟建業土拍樓面價都4518元/㎡。

    建業天筑的大戶型尾盤也加入此次的“秒購”活動中,全款500㎡=1300萬、460㎡=1100萬, 單價24000-26000元/㎡,價格相當有誠意,聽聞有客戶直接認購, 預計陸續這幾天會清掉尾盤, 千萬不要小看鄭州土豪的購買力....

    這次建業的活動,會不會是另外一場“春雨行動”?

    甭管怎樣,目前有購買建業房子的需求者,確實是一個比較好的機會。對于建業來說,活動不會持久太久,資金回籠的差不多時,政策肯定要收回,有需求的我覺得可以多多關注。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 萬科大都會 2020-03-13 17:41
    萬科大都會,在售五期,高層精裝均價12800元/㎡,主力戶型為:78㎡兩房,95、125㎡三房。

    萬科大都會整體來說,其實一直都賣的挺好的,在此盤踞多年,雖有之前的地下LJ帶、道路、自來水等問題的維權事件,但在項目整體上還算是保持了萬科的水準,從四期之后萬科在建標上也跟隨市場的趨勢做出了相應的提高,起碼不再是塑鋼窗。

    二七新區在大鄭州的范圍上就是剛需為主的片區,在既定的大市場環境下,任何想改變這里產品結構及價格天花板的開發商都很難受,萬科也不例外。

    曾經萬科也試圖稍微拔高一下均價,但13000+元/㎡的價格就會讓客戶望而卻步,成交率大大降低,而300元/㎡差價的12800元/㎡,客戶接受度就會很明顯的提高,相應的銷售也會簡單不少。

    目前來看,上半年會主力銷售五期剩余的幾百套房源,價位不會有波動。

    在今年下半年會有全新產品入市,也就是最后一個地塊六期,六期規劃10棟高層,面積95㎡、115㎡的三房。

    所謂實踐出真知,萬科在六期拋棄洋房產品,高層戶型整體上又做了壓縮,盡可能的壓低總價,以銷售難度和結果為導向來做符合片區的產品,從而更符合剛需客戶的資金需求更利于銷售,給萬科大都會這個項目畫上句號。
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    萬科大都會萬科大都會
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 盛潤運河城 2020-03-13 17:34
    盛潤運河城,目前高層尾盤,洋房產品未推。 高層在售毛坯均價13000元/㎡,剩余房源不多,主要剩余88/127㎡,售樓部目前有首付分期政策, 首付10%,2020年底付10%,2010年6月底再付最后10%。

    高層的價位比隔著南四環精裝的萬科大都會均價高出200元/㎡,而地理位置的優勢并不能抵消整體品牌的弱勢,產品力不足、戶型非常一般、北側鐵路的大劣勢都已是既定事實,項目整體的銷售情況也是跌跌撞撞,正常銷售與內購又參雜著精裝與毛坯的互相交錯,又讓感興趣的購房者心生疑慮。

    去年盛潤集團與綠城管理的合作,能看出來企業也還是想辦法在學習進步,但是后來洋房產品改名玫瑰園就有點讓人啼笑皆非了,畢竟只是合作了綠城服務,產品規劃建設等還是你盛潤在操刀,不合適也名不副實吧?

    洋房產品目前尚未取得預售證,以目前的“玫瑰園”命名來看,入市后的溢價肯定只高不低,注定依然難賣。

    在盛潤集團的業務布局中,地產板塊并不是重點,有心的可以了解一下,其實是實力比較雄厚的一家企業, 所以對于去化速度不會有太高的要求,索性慢慢賣。

    但是,集團實力是一碼事,落實到口碑上又是一碼事,希望在企業大力發展的同時,也不忘服務好買過房子的業主。
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    盛潤運河城
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 碧桂園名門時代城 2020-03-13 17:24
    碧桂園名門時代城,位于南四環、京廣快速路、中州大道合圍區域。

    名門出地,碧桂園操盤,在售7#(澤園)/11#(潤園)地塊,高層精裝售價12800-13600元/㎡左右,主力戶型為89-115㎡三房。

    碧桂園名門時代城在19年下半年10月份入市至今,市場上推廣的聲音一直不斷,宣傳聲勢碾壓所有管南&二七項目。

    區別以往碧桂園風格的售樓部、不錯的示范區效果、碧桂園鄭州區域的重點扶持項目、天量的推廣費用、高額的置業顧問及分銷(全名經紀人)傭金等等這些因素疊加,使得其在這半年中的銷售中取得成功。

    頭部房企都有自己銷售的獨門絕技,恒大萬科碧桂園皆如此。

    甭管是給你五星期的家的調侃、還是工地趕工致使坍塌的負面事件,去年人人喊打如過街老鼠般的碧桂園,看起來對整體業績的影響可以說微乎其微。 也許人們都是健忘的,也許很多人根本不關注房地產而就稀里糊涂買了房。

    回到時代城,個人以為價格偏高,同樣的價格會有更合適的選擇。

    最新推廣的是3月14號項目營銷總經理簽售..... 特意看了下, 不是常見的牛逼的霸道總裁簽售,而是項目營銷總..
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    碧桂園名門時代城
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 富田城·九鼎華府 2020-03-11 17:01
    說一下管南最外圍的三個千畝大盤。

    鄭新快速路-南四環-東三環(中華路)的合圍區域,偌大的一個片區,僅僅駐扎著三個項目,每一個都是數千畝的巨無霸:綠地花語城、正商生態城、富田城·九鼎華府。

    綠地花語城,在售三期高層面積約96-149㎡,毛坯均價:13000元/㎡。
    正商生態城,在售一號院、二號院高層、洋房,毛坯均價:高層11000元/㎡,洋房13000元/㎡ 。
    富田城·九鼎華府,在售4號院、8號院,純高層,毛坯均價:12000-13000元/㎡。

    在剛需市場的南四環外,什么規劃什么美好愿景都是胡扯,價格才是王道。
    賣的最好的是正商、賣的最差的是富田、位置相對最好的綠地賣的中規中矩。

    正商做的有剛需產品中非常好的示范區,集團也有非常明確的操盤思路,不玩兒那些高端的虛的,與智慧城差開一點點價格,又低于鄰居綠地,再加上首付政策的優勢,這對剛需的引誘力是致命的。

    綠地稍受制于企業屬性,并不能像本土房企大開大合,中規中矩是情理之中的結果。

    而振興集團的一貫溢價作風延續到九鼎華府項目上,就死翹翹了。 這兒不是九鼎世家、更不是九鼎公館,而是四環外的九鼎華府啊 富田君!

    前有狼后有虎的管南,虎狼都嫌自己跑的慢,你個笨熊還不竄,掉坑里你能快速爬出來嗎? 人家都是低開高走,你非得高開低走,置業顧問都沒信心,如何給予客戶定心丸?
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 亞星觀邸(錦繡山河) 2020-03-05 11:56
    60余畝的地塊,規劃9棟住宅,容積率2.5,戶型面積區間210-440㎡、3.5米層高一梯一戶設計。

    外里面全干掛天然石材、約3000㎡會所、頂層贈送露臺、一樓贈送花園、戶戶有贈送、甚至每一位業主都可擁有一個外國語中學的免試入學名額……

    這是什么樣的標準? 純純大平層改善甚至是終極改善產品啊,事實也確實如此
    每個開發商在度過生存階段后,也會面臨改善的需求,都想樹立自己的標桿項目,盤踞
    西南數年之久的本土企業亞星賺的盆滿缽滿,自然也不例外。

    亞星觀邸項目位于二七區嵩山路東,南水北調運河南側, 是亞星集團的高端產品。

    項目內部的資質毋庸置疑,輸就輸在大區位。

    二七新區喊得很早,但發展很慢,在房價上也是鄭州主城區的最低點,近年來又被鄰居管南所壓制、反超,剛需產品是主流,改善產品寥寥無幾。

    亞星觀邸這種“豪宅”,顯示是與片區屬性相悖,去化周期可想而知。

    2018年已經交房的亞星觀邸,至今還有100多套未售出,要知道小區的總戶數也就在400套左右,交房一年半還有三分之一未售,在經歷16年大漲的鄭州也是獨特的存在吧?

    目前在售面積基本240㎡起,均價大概在17500元/㎡,總價420萬起,首付小150萬,這類目標改善客戶在鄭州是有非常非常多的選擇的,除非是對周邊有特別濃重的地緣情節才會選擇亞星觀邸。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 清華憶江南 2020-03-04 17:38
    清華·憶江南項目整體占地6100畝,東西長約2.5公里,南北平均寬約1公里,分組團開發。

    1-5期已經全部交付,目前在售珺山組團,總占地面積336畝,產品類別依次是別墅、洋房和小高層,共規劃58棟住宅,總戶數1906戶,全部為一梯兩戶設計,容積率僅為1.08,建筑密度16%,綠地率37.2%;目前主推的是面積為91㎡-123㎡的兩室兩廳和三室兩廳。

    清華園集團的在售項目其實就兩個,滎陽東的清華·大溪地與廣武鎮的清華·憶江南,都是數千畝大盤。

    而憶江南因為所在區域,與大溪地的剛需又是不同的定位。

    在憶江南所處的片區,吸引剛需置業的難度幾何倍增,融信江灣城就是一個慘痛的例子,而南側不遠處的萬畝大盤正商河峪洲也是如此。

    “讓生活從好到美好”是清華園集團的企業理念,放在遠郊盤憶江南的定位上也正合適。

    所以,清華·憶江南就把環境優美這條路貫徹到底,絕口不提剛需,取而代之的則是生活方式與社群,這是他們現在宣傳的調性。

    慢生活,做配套,營造理想化的生活方式。

    “在湖邊,閑聊、散步、運動、垂釣了;社群好友一起交流書法、攝影、下棋;在私家庭院內種植些鮮花,設計景觀、組織派對燒烤……”

    理想很豐滿,現實很骨感。不是說清華·憶江南不好,而是適合憶江南的購房客群很窄,剛需首次改善都不適合,它適合的是中年后生活穩定、財務沒壓力又有閑情逸致的人。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 藍城誠園(同晟象湖瀾灣) 2019-12-26 14:21
    今年年初白沙火熱的藍城誠園早已經告一段落,剩余的一部分房源遲遲沒有推出來,白沙也基本沉寂了半年沒有大的動靜,因為真正可售項目實在太少了,星聯嵐溪府賣的還算不錯,瀚海觀象前一段的降價入市也沒有掀起大的波瀾,畢竟面積與總價實在是太高,受眾人群比較窄。

    而在藍城誠園3塊地的西南角,則是一直神秘的宏升公館項目,最近則因為一些內購的聲音而浮出水面,而開發商變成了北京華聯。

    看看具體產品,案名:華聯嘉禾·象湖學府,占地46畝,4棟小高層、4棟高層,面積區間98-140㎡,高層整體偏小戶型為98㎡、112㎡、122㎡、129㎡,2T4戶;小高層140㎡,2T2戶,大面積玻璃幕墻+鋁板外立面設計。

    全款12500元/㎡,首付50% --14000元/㎡左右。

    相較于隔壁藍城誠園最后全款將近17000元/㎡的價格,周邊又沒有其他項目,華聯這個價格讓關注附近項目的朋友們又打起了精神。 畢竟批復的8號線地鐵口和省實驗初中高中部都近在咫尺.. 誘惑力還是很強的。

    個人大廳得到的消息是,華聯收購了宏升的46畝此地塊,甚至還有東側的54畝,合計一共100畝,北側的商業則是華聯ARC商墅產品及華聯奧特萊斯,繼而開始中介向外釋放團購信息。

    沒過幾天,反轉來了。 宏升置業發布生命公告,聲稱未與任何公司聯合開發,所傳一切言論皆為不實言論等……

    無風不起浪,一個巴掌拍不響,世上也沒有無緣無故的愛與恨。

    華聯不會無緣無故的做前期定位與規劃,宏升置業的股東們也不會輕易的妥協,很多人還是很期待這個項目的,靜等雙方最后的博弈結果吧。
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    藍城誠園(同晟象湖瀾灣)藍城誠園(同晟象湖瀾灣)藍城誠園(同晟象湖瀾灣)藍城誠園(同晟象湖瀾灣)
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 清華大溪地 2019-12-25 14:35
    清華大溪地,項目地處滎陽東,整體位于中原西路與商隱路交會處。

    總占地3600余畝,總建筑面積超500萬㎡,涵蓋住宅、商業、文旅、酒店等,其中住宅占地約2500余畝,整體建筑風格為地中海西班牙風格。住宅已經陸續開發了1號院、1號院南院、2號院、3號院、5-7號院、9-12號院、15號院,很和諧的沒有4/8號院…… 前期銷售的大部分以洋房與部分別墅為主,近兩年首先整體為剛需化的高層產品,目前11號院銷售過半,主力銷售12號院。
    其中11號院容積率2.41,綠化率39%,整體由17棟18F小高層和4棟32F高層及部分沿街底商和1所幼兒園構成,產品面積區間88㎡-142㎡四房。

    大溪地開發周期將近10年,甚至在2016年那個火熱的夏天也成為眾多哄搶的對象,無處安放靈魂的剛需及投資客們在市場推波助瀾下惶惶不安,單日漲價1000元的情況在這里也曾出現,最高點售價達到12000+元/平米,而目前大溪地在片區基本上是除了永威之外的最高價,均價大致在9000元/㎡。

    大溪地在滎陽片區來說,相對其他項目優勢還是比較明顯的:占據地理位置優勢,10號線地鐵口基本位于整個項目的中間位置,中原路也能快速銜接鄭州市區;再加上與清華園集團合作的鄭西一中的優惠政策、占地88畝的李商隱公園等,使得大溪地整體在滎陽東競爭力不俗。

    在具體社區上,最近開發的10-12號院相較于早期地塊也有隨著市場的進步而提升整體品質, 社區精裝入戶大堂、園區全石材鋪設、邀請山水比德等知名景觀公司等,能看出來還是比較用心的。

    只是,市場瘋狂的時候大家都沖昏了頭腦,能買到房就行,但在冬天里市場下行的階段,對遠郊盤的沖擊則是最大的,冷靜下來的心就有了更多精挑細選的時間。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 格林上東 2019-12-20 17:26
    格林上東,位于白沙鎮通惠路與青年路西南角。

    注意,這里雖然是雜亂無章的白沙鎮,但確確實實屬于鄭東新區管轄,項目在市場上的聲音很少,遠遠比不上東側不遠處東潤城的市場知名度,甚至不是特別關注白沙的購房者們大部分都沒聽說過。

    開發商資本方是北京的,在鄭州項目不多,經開區六大街的格林度假山莊和經三路的一個寫字樓是早期開發的,整體水平中規中矩。

    格林上東一期16年已經交房,實地看小區環境沒什么亮點,物業、園林其實就是早期普通小區的水平,但比個人預想中的還要強那么一點點。

    目前二期樓棟已經封頂,外立面正在施工,經過1年多的銷售也已經進入尾盤狀態,據案場置業顧問介紹還剩余90多套房源,大多是135㎡三房產品,戶型非常傳統,135㎡三房單臥室朝陽,整體也不方正,在目前市場上的戶型中屬于最底層。

    價位方面,頂層8500元/㎡,其他大部分樓層9500-9800元/㎡,可以首付分期,首付5萬或10%,剩余2年2次付清,因為是鄭東新區管轄,目前購房政策方面卡的比較嚴,必須有購房名額。

    整體來說,項目沒什么特點及優勢,區位目前也不行,白沙鎮也許以后會整體提升形象,但在象湖周邊還未發展起來的的當下,時間需要多久就可想而知。

    不過,價位便宜才是硬道理,雖在白沙鎮,但周邊人群還是相對有支撐的,所以格林上東的整體去去化不錯。
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    格林上東格林上東
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